आर्थिकन्यूज
काठमाडौं । विगत तीन वर्ष देखि नेपालको घरजग्गा व्यवसाय खस्किएको छ । विश्वभर महामारीको रुपमा फैलिएको कोभिड र घरजग्गा प्रति सरकारको अस्थिर, अव्यवहारिक नितीका कारण घरजग्गा व्यवसाय सुस्त भएको हो ।
नेपालको हकमा घरजग्गा व्यवसाय समग्र अर्थतन्त्रको मेरुदण्ड पनि हो । घरजग्गा व्यवसायमा ठूलो रकम लगानी भएको छ । त्यसैले व्यवसाय ठप्प हुँदा समग्र अर्थतन्त्र नै प्रभावित बन्न पुगेको छ । तीन वर्ष अघि मात्रै घरजग्गा व्यवसायबाट सरकारले मासिक ८ अर्ब रुपैयाँ राजस्व संकलन गथ्र्यो । अहिले राजस्व संकलन घटेर ४ अर्बमा सीमित भएको छ । यसले घरजग्गा व्यवसाय शिथिल रहेको संकेत गर्छ ।
लामो समय देखि चलायमान हुन नसकेको घरजग्गा व्यवसायको वर्तमान अवस्था र यसको सुधारका लागि राज्यले गर्नुपर्ने नितीगत व्यवस्थाको बिषयमा केन्द्रित रहेर आर्थिक न्यूज डटकमले नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष विष्णु प्रसाद घिमिरेसँग गरेको कुराकानीको सार :
तीन वर्षदेखि घरजग्गा व्यवसाय किन शिथिल अवस्थामा छ ?
तीन वर्ष अघिको तुलनामा अहिले नेपालको घरजग्गा व्यवसाय एकदमै सुस्त छ । चैत महिनामा केही सुधार भएको देखिए पनि शिथिल अवस्थामध्ये केही राम्रो भएको हो । यसको मतलब यो व्यवसाय लयमा फर्किएको भने होइन ।
२०८१ साल चैत महिनामा ५२ हजार वटा लिखत पारित भएको थियो । ४ अर्ब ३७ करोड रुपैयाँ राजस्व संकलन भएको छ । यो कारोबार भनेको नेपालको घरजग्गा व्यवसायको २५ प्रतिशत हिस्सा मात्रै हो । अझै ७५ प्रतिशत वृद्धि हुन बाँकी छ । त्यसपछि मात्रै घरजग्गा व्यवसाय चलायमान भएको मान्न सकिन्छ ।
पहिला घरजग्गा व्यवसायका लागि बैंकले ऋण उपलब्ध गराउने नियमहरु अलग्गै थिए । सस्तो ब्याजदरमा ऋण दिइन्थ्यो । पछि बैंकहरुले पनि ब्याजदर २ गुणाले बढाए । कर्जा प्रवाहका नितीहरुमा कडाई गरियो । जसका कारण केही व्यवसायीले ब्याज मात्रै तिरेर पुगेन । सावा ब्याज एकसाथ भुक्तानी गर्नुपर्ने जस्ता निती ल्याईयो । यी कारणले गर्दा घरजग्गा व्यवसाय सुस्त हुन पुगेको हो ।
यसैगरी, सरकारले जग्गा वर्गिकरण गर्ने प्रावधान ल्यायो । तर, प्रावधान पारदर्शी हुन सकेन । अहिले पनि ४०० पालिकामा जग्गाको वर्गिकरण भएको छैन । वर्गिकरणको नाममा धेरै समस्याहरु पनि आए । यसले पनि घरजग्गा क्षेत्रलाई शिथिल बनायो ।
सरकारको विभिन्न निकायमा आ आफ्नै नियम रहेको छ । वडा कार्यालय, पालिका, प्रदेश र संघबीच नितीको एकरुपता भएन । यसले पनि घरजग्ग व्यवसायलाई थप असर गरेको छ ।
त्यस्तै, सरकारले बजेटबाट घरजग्गाको व्यवसाय कम्पनीबाट मात्रै गर्नुपर्ने व्यवस्था ग¥र्यो । सोही अनुसार व्यवसायीहरुले कम्पनीले खोले । कम्पनीबाट नै कारोबार गर्न थाले । तर, सरकारले आफैले गरेको व्यवस्थालाई कार्यन्वयन गरेन । यता, कम्पनीबाट कित्ताकाट गर्न नपाइने नियम पनि रहेछ । यस अवस्थामा व्यवसायी मर्कामा परे ।
तीन वर्ष पहिले र अहिलेको अवस्थामा घरजग्गाको मूल्यमा कतिको अन्तर छ ?
अहिले घरजग्गाको मूल्य केही सस्तो भएको छ । तर, त्यति धेरै सस्तो पनि होइन । औसत नै छ भन्दा पनि हुन्छ । अहिले धेरैजसो व्यवसायी तथा ग्राहकले बैंकको ऋण तिर्नुपर्ने, साहुको ऋण तिर्नुपर्ने वाध्यताले थोरै सस्तोमा पनि विक्री गरेका छन् । तर, समग्रमा मूल्य औसत नै छ ।
हदबन्दीका कारण व्यवसायीहरुलाई कस्तो असर परेको छ ?
हदबन्दीले धेरै असर गरेको छ । सुरुमा जग्गा खरिद गर्दा सिमा तोकिएको थिएन । कम्पनी तथा व्यवसायीले जति पनि खरिद गर्न सक्थे । तर, पछि आएर सरकारले जग्गा राख्ने पाउने सिमा तोक्यो ।
अहिले काठमाडौं उपत्यकामा एक जना व्यक्ति वा कम्पनीले ३० रोपनी भन्दा धेरै जग्गा राख्न पाइदैन । सरकारले गरेको यो व्यवस्था आफैमा विवादस्पद छ । एकातिर सरकारको आधुनिक शहर बनाउने अभियानमा लागेको छ । अर्कोतिर जग्गाको हदबन्दी तोकेको छ । ३० रोपनी जग्गामा कसरी बन्छ आधुुनिक शहर ?
हदबन्दीका कारणले मानिसले १०/१५ जटा कम्पनी खोल्नु पर्ने बाध्यता छ । एउटै व्यक्तिले १० वटा कम्पनी खोलेर सबै कम्पनीमा ३० रोपनीका दरले जग्गा राख्न पाउने फेरि सोही व्यक्तिको एउटा कम्पनीमा भने नपाउने सरकारको यो नीति पनि व्यवहारिक छैन ।
एउटै कम्पनी हुँदा त्यस कम्पनीबाट सबै कारोबार हुन्थ्यो । बैंकमा पनि धेरै कारोबार देखाउँन सजिलो हुन्थ्यो । धेरै ऋण लिन सजिलो हुन्थ्यो । १० वटा कम्पनी खोले पछि १० वटाबाट ऋण लिनु पर्दछ । कारोबार पनि कम हुन्छ । यसले धेरै समस्या निम्त्याएको छ ।
डेभलभर भनेको नयाँ नयाँ ठाउँमा हाउजिङ, कोलनी बनाएर बस्ती स्थानान्तरण गर्ने व्यवसाय हो । तर, हाम्रो नेपालमा भने डेभलभरहरु किन घना बस्ती भएको क्षेत्रमा नै केन्द्रित हुन्छन् ?
हाम्रो निती पनि नयाँ शहर, नयाँ बस्ती बसाल्ने नै हो । तर, सरकारले नीजि क्षेत्रलाई त्यसरी ल्याण्ड पुलिङ, हाउस पुलिङ गर्न दिएको छैन ।
सरकारले यसका लागि नीजि क्षेत्रलाई जिम्मा दिने हो भने हामी तयार छौ । सरकारले नियमन गर्ने निकाय बनाएर नीजि क्षेत्रलाई यस प्रकारको काम गर्न दिनु पर्छ भन्ने हाम्रो माग हो । यसमा आम नागरिकलाई पनि जोडन सकिन्छ ।
काठमाडौं उपत्यका प्राधिकरणले १० वटा शहर बनाउने योजना धेरै अघि बनाएको हो । तर, शहर बनाउने काम अझैसम्म सम्पन्न हुन सकेको छैन । सरकारको विभिन्न तहमा निर्णय गर्नुपर्ने भएकाले शहर बनाउने काम भन्झटिलो छ । तर, नीजि क्षेत्रलाई दिने हो भने नीजि क्षेत्रले राम्रोसँग काम गर्न सक्छ । त्यसको लागि निर्दिष्ट योजना, नियम, निर्देशिका बनाएर अघि बढ्नु पर्दछ ।
रियलस्टेट क्षेत्र सुधारका लागि नेपाल राष्ट्र बैंकले गर्नुपर्ने नितीगत व्यवस्थाहरु के के हुन् ?
सबैभन्दा पहिला त यो व्यवसायलाई पनि उद्योगको रुपमा मान्नु पर्छ । हाउजिङ, अपार्टमेन्ट वा ल्याण्ड पुलिङका काम गर्दा चाहिने सामाग्री उद्योगबाट न उत्पादन हुन्छ ।
यस क्षेत्रले बालुवा, ढुङ्गा, गिटी, डन्डी, फलाम, रड, सिमेन्ट, रंग, नोटबोल्ट, काठ लगायतका उद्योग सञ्चालनमा प्रत्यक्ष प्रभाव पारेको छ । त्यसैले घरजग्गा व्यवसायलाई पनि उद्योग सरह मान्यता दिनु पर्छ ।
यस क्षेत्रको लोन टु भ्यालु रेसियो ८० प्रतिशत कायम गर्नुपर्छ । घरजग्गाको कर्जाको जोखिम भार १२५ प्रतिशत कायम गरेको छ । यसलाई १०० प्रतिशतमा झार्नु पर्छ ।
यसैगरी, आम्दानीको ७० प्रतिशत कर्जाका लागि योग्य मानिएको छ । यो प्रावधान नै हटाउनु पर्छ । धितो राखेपछि आम्दानीको स्रोत किन देखाउनु प¥यो ? ग्राहकले नतिरेमा लिलाम गरे हुन्छ ।
राष्ट्र बैंकको नियम अनुसार एक करोड ५० लाख रुपैयाँको घर किन्दा मासिक ३ लाख ५० हजार रुपैयाँ आम्दानी हुनुपर्छ । नेपालमा ३ लाख ५० हजार तलब खाने मान्छे कति छन् ? एक प्रतिशत मानिसको पनि नहोला । बैंकका सीईओहरुको होला त्यति आम्दानी । यो नियम त बैंकका सीईओहरुका लागि वा धेरै कमाउनेका लागि मात्रै हेरेर ल्याइयो ।
यो नियमले त सरकारको एउटा सचिवले घर खरिद सक्दैनन् । सचिवको मासिक तलब ८०/८५ हजार होला । त्यसको ७० प्रतिशत ६५ हजार हुन्छ ।
५० लाख रुपैयाँको एउटा घर किन्दा मासिक १० वर्षसम्म मासिक किस्ता ६६ हजार बढी तिर्नुपर्छ । यस नियमले त सचिवले ५० लाख रुपैयाँको घर पनि किन्न नसक्ने अवस्था छ । अन्य आम नागरिकको त कुरै नगरौँ ।
यो नियम आम नागरिकलाई हुने गरी बनाउनु पर्छ । ५० हजार तलब खाने मान्छेले पनि घर किन्न सक्ने गरी सरकारले निती बनाउनु पर्छ ।
रियलस्टेट क्षेत्र सुधारका लागि सरकारले गर्नुपर्ने नीतिगत व्यवस्थाहरु के-के हुन् ?
पहिलो कुरो जवसम्म रियलस्टेट क्षेत्र चलायमान हुँदैन तवसम्म अन्य व्यवसाय पनि चल्दैन । यसले अर्थतन्त्र चलायमान गर्न प्रत्यक्ष भुमिका खेलेको छ । त्यस कुरा सरकारले बुझ्नु पर्यो ।
विदेशीहरुले नेपालमा अपार्टमेन्ट, हाउजिङहरु किन्न पाउनु पर्यो । विदेशिलाई अपार्टमेन्ट, हाउजिङ किन्न दिने हो भने विदेशी मुद्रा पनि बढ्छ । रियलस्टेट क्षेत्र बुम हुन्छ । राजस्व बढ्छ । अर्थतन्त्र चलायमान हुन्छ ।
